Asuntokauppariidat
Yleisimmin asuntokauppariidat koskevat käytettyjen asuntojen kauppoja. Kiinteistön kauppoja koskee maakaari ja asunto-osakkeiden kauppoja asuntokauppalaki. Ostajan kannalta on tärkeää muistaa, että hänen tulee tutustua tarkoin kohteeseen, koska hänellä ei ole oikeutta vedota virheeseen, mikäli sen olisi voinut havaita kohteen tarkastuksessa. Hänen tulee myös reklamoida eli ilmoittaa virheestä ja sen perusteella tehtävistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa. Vaikka virheestä pitää kiinteistön virheen osalta ilmoittaa viidessä vuodessa ja asunto-osakkeen osalta kahdessa vuodessa, reklamaatio on joka tapauksessa tehtävä välittömästi, kun virhe havaitaan.
Asuntokauppariidat ovat yksityishenkilöiden riidoista usein oikeudenkäyntikulujen vuoksi kaikkein kalleimpia riitoja. Kotivakuutuksen oikeusturvaetuus ei yleensä riitä omiin oikeudenkäyntikuluihin, koska asian hoitaminen vaatii usein moniammatillista yhteistyötä ja rakentamiseen perehtyneiden tahojen tutkimuksia ja asiantuntijalausuntoja. Siksi yleensä suosittelenkin, että asuntokauppariidassa harkittaisiin tuomioistuinsovittelua.
Kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaarta. Kiinteistössä on maakaaren mukaan laatuvirhe, jos
- kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
- myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Kiinteistössä voi olla myös vallintavirhe tai oikeudellinen virhe.
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Asunto-osakkeiden kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos:
- se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
- se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
- se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Usein asunto-osakkeiden kaupassa myös yhtiön velvoitteet voivat kasvaa suuremmiksi, kuin mitä on ollut tiedossa kauppaa tehtäessä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että yhtiövastike kasvaa merkittävästi siitä, mitä on ollut kauppaa tehtäessä tiedossa tai mihin on tullut varautua.
Kaupan kohteessa onkin taloudellinen virhe, jos:
- myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka
- asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Sekä maakaaren salainen virhe, että asuntokauppalain mukainen salainen taloudellinen virhe edellyttää kuitenkin sitä, että virheen merkitys on merkittävä.
Asunto-osakeyhtiöihin liittyvät riidat
Asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä riidoissa on kyse useimmiten asunto-osakeyhtiön tai osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvien töiden kuluvastuusta tai yhtiövastikkeen alentamisesta tilanteessa, jossa joku osakas on jo tehnyt työn, jonka asunto-osakeyhtiö päättää teettää muissa huoneistoissa. Usein riidan kohteena voi olla myös yhtiön, hallituksen tai osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu.
Asunto-osakeyhtiössä kantavana periaatteena on yhdenvertaisuusperiaate. Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Asunto-osakeyhtiössä kunnossapito jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajan kesken lain säätämällä tavalla, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty.
Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys‑, sähkö‑, tiedonsiirto‑, kaasu‑, vesi‑, viemäri‑, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perus-järjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.
Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Siten yhtiö voi vaatia osakkeenomistajalta jälkikäteen kustannuksia tai osakkeenomistaja yhtiöltä, mikäli tämä ei ole niitä vapaaehtoisesti maksanut.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuneita kustannuksia. Tämä päätös on tehtävä kaikkien niiden huoneistojen osalta, joiden yhtiövastiketta alennetaan. Päätökset on tehtävä asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti.
Yhtiövastikealennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan vastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on näistä pienempi.
Koska yhtiön velvollisuus alentaa vastikkeenmaksuvelvollisuutta määräytyy yhtiölle koituvan säästön perusteella, merkitystä ei ole sillä, paljonko osakkeenomistajan huoneistossa tehty työ on tullut osakkeenomistajalle maksamaan.
Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 4 §:n mukaan moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi tai sitä voidaan muuttaa