Oikeudenkäynnit ja riita-asiat

Asuntokauppariidat

Ylei­sim­min asun­to­kaup­pa­rii­dat kos­ke­vat käy­tet­ty­jen asun­to­jen kaup­po­ja. Kiin­teis­tön kaup­po­ja kos­kee maa­kaa­ri ja asun­to-osak­kei­den kaup­po­ja asun­to­kaup­pa­la­ki. Osta­jan kan­nal­ta on tär­ke­ää muis­taa, että hänen tulee tutus­tua tar­koin koh­tee­seen, kos­ka hänel­lä ei ole oikeut­ta vedo­ta vir­hee­seen, mikä­li sen oli­si voi­nut havai­ta koh­teen tar­kas­tuk­ses­sa. Hänen tulee myös rekla­moi­da eli ilmoit­taa vir­hees­tä ja sen perus­teel­la teh­tä­vis­tä vaa­ti­muk­sis­ta koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa. Vaik­ka vir­hees­tä pitää kiin­teis­tön vir­heen osal­ta ilmoit­taa vii­des­sä vuo­des­sa ja asun­to-osak­keen osal­ta kah­des­sa vuo­des­sa, rekla­maa­tio on joka tapauk­ses­sa teh­tä­vä välit­tö­mäs­ti, kun vir­he havaitaan.

Asun­to­kaup­pa­rii­dat ovat yksi­tyis­hen­ki­löi­den rii­dois­ta usein oikeu­den­käyn­ti­ku­lu­jen vuok­si kaik­kein kal­leim­pia rii­to­ja. Koti­va­kuu­tuk­sen oikeus­tur­vae­tuus ei yleen­sä rii­tä omiin oikeu­den­käyn­ti­ku­lui­hin, kos­ka asian hoi­ta­mi­nen vaa­tii usein moniam­ma­til­lis­ta yhteis­työ­tä ja raken­ta­mi­seen pereh­ty­nei­den taho­jen tut­ki­muk­sia ja asian­tun­ti­ja­lausun­to­ja. Sik­si yleen­sä suo­sit­te­len­kin, että asun­to­kaup­pa­rii­das­sa har­kit­tai­siin tuomioistuinsovittelua.

Kiin­teis­tön kaup­paan sovel­le­taan maa­kaar­ta. Kiin­teis­tös­sä on maa­kaa­ren mukaan laa­tu­vir­he, jos

1. kiin­teis­tö ei omi­nai­suuk­sil­taan ole sel­lai­nen kuin on sovittu;
2. myy­jä on ennen kau­pan teke­mis­tä anta­nut osta­jal­le vir­heel­li­sen tai har­haan­joh­ta­van tie­don kiin­teis­tön pin­ta-alas­ta, raken­nus­ten kun­nos­ta tai raken­teis­ta taik­ka muus­ta kiin­teis­tön laa­tua kos­ke­vas­ta omi­nai­suu­des­ta ja anne­tun tie­don voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kauppaan;
3. myy­jä on ennen kau­pan teke­mis­tä jät­tä­nyt ilmoit­ta­mat­ta osta­jal­le sel­lai­ses­ta tyy­pil­li­ses­ti myy­dyn kal­tai­sen kiin­teis­tön käyt­töön tai arvoon vai­kut­ta­vas­ta 2 koh­das­sa tar­koi­te­tus­ta omi­nai­suu­des­ta, jos­ta myy­jä tie­si tai hänen oli­si pitä­nyt tie­tää, ja lai­min­lyön­nin voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kauppaan;
4. myy­jä on ennen kau­pan teke­mis­tä jät­tä­nyt oikai­se­mat­ta havait­se­man­sa osta­jan vir­heel­li­sen käsi­tyk­sen jos­ta­kin kiin­teis­tön omi­nai­suu­des­ta, joka vai­kut­taa kiin­teis­tön sovel­tu­mi­seen aiot­tuun käyt­töön; tai
5. kiin­teis­tö salai­sen vir­heen vuok­si poik­ke­aa laa­dul­taan mer­kit­tä­väs­ti sii­tä, mitä myy­dyn kal­tai­sel­ta kiin­teis­töl­tä voi­daan kaup­pa­hin­ta ja muut olo­suh­teet huo­mioon ottaen perus­tel­lus­ti edellyttää.

Osta­jal­la on vir­heen perus­teel­la oikeus hin­nan­alen­nuk­seen tai, jos vir­he on olen­nai­nen, oikeus pur­kaa kaup­pa. Osta­jal­la on lisäk­si 1 momen­tin 1–4 koh­das­sa tar­koi­te­tun vir­heen perus­teel­la oikeus saa­da kor­vaus vahingostaan.

Kiin­teis­tös­sä voi olla myös val­lin­ta­vir­he tai oikeu­del­li­nen virhe.

Osta­ja ei saa laa­tu­vir­hee­nä vedo­ta seik­kaan, joka oli­si voi­tu havai­ta kiin­teis­tön tar­kas­tuk­ses­sa ennen kau­pan teke­mis­tä. Osta­jal­la ei ole vel­vol­li­suut­ta ilman eri­tyis­tä syy­tä tar­kis­taa myy­jän kiin­teis­tös­tä anta­mien tie­to­jen paik­kan­sa­pi­tä­vyyt­tä eikä ulot­taa tar­kas­tus­ta seik­koi­hin, joi­den sel­vit­tä­mi­nen edel­lyt­tää tek­ni­siä tai mui­ta tavan­omai­ses­ta poik­kea­via toi­men­pi­tei­tä. Osta­ja ei saa vir­hee­nä vedo­ta seik­kaan, jos­ta hänen täy­tyy olet­taa tien­neen kaup­paa tehtäessä.

Osta­ja ei saa vedo­ta vir­hee­seen, ellei hän ilmoi­ta vir­hees­tä ja sii­hen perus­tu­vis­ta vaa­ti­muk­sis­taan myy­jäl­le koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa sii­tä, kun hän havait­si vir­heen tai kun hänen oli­si pitä­nyt se havaita.

Jol­lei osta­ja ilmoi­ta laa­tu­vir­hees­tä myy­jäl­le vii­den vuo­den kulues­sa sii­tä, kun kiin­teis­tön hal­lin­ta on luo­vu­tet­tu, hän menet­tää oikeu­ten­sa vedo­ta siihen.

Asun­to-osak­kei­den kaup­paan sovel­le­taan asun­to­kaup­pa­la­kia. Asun­to­kaup­pa­lain mukaan käy­te­tys­sä asun­nos­sa on vir­he, jos:

1. se ei vas­taa sitä, mitä voi­daan kat­soa sovitun;
2. se ei vas­taa nii­tä tie­to­ja, jot­ka myy­jä on ennen kau­pan­te­koa anta­nut asun­nos­ta ja joi­den voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kauppaan;
3. myy­jä on ennen kau­pan­te­koa jät­tä­nyt anta­mat­ta osta­jal­le tie­don sel­lai­ses­ta asun­toa kos­ke­vas­ta eri­tyi­ses­tä sei­kas­ta, jos­ta hänen täy­tyy olet­taa tien­neen ja jos­ta osta­ja perus­tel­lus­ti saat­toi olet­taa saa­van­sa tie­don ottaen huo­mioon hänen mah­dol­li­suu­ten­sa havai­ta kysei­nen seik­ka 12 §:ssä tar­koi­te­tus­sa asun­non tar­kas­tuk­ses­sa, myy­jän tie­toi­suus osta­jan aset­ta­mis­ta eri­tyis­vaa­ti­muk­sis­ta sekä muut sei­kat, ja lai­min­lyön­nin voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kaup­paan; tai
4. se on varus­tuk­sel­taan, kun­nol­taan tai muil­ta omi­nai­suuk­sil­taan mer­kit­tä­väs­ti huo­nom­pi kuin osta­jal­la on ollut perus­tel­tua aihet­ta edel­lyt­tää ottaen huo­mioon asun­non hin­ta, sen ikä, alu­eel­la tavan­omai­nen varus­te­ta­so, koh­tuul­lis­ta asu­mis­ta­soa kos­ke­vat ylei­set vaa­ti­muk­set sekä muut seikat.

Vir­het­tä kos­ke­via sään­nök­siä sovel­le­taan 1 momen­tin 2 ja 3 koh­das­sa sää­de­tyin edel­ly­tyk­sin myös, jos myy­jä on anta­nut asun­non ympä­ris­tös­tä tai alu­een pal­ve­luis­ta vir­heel­li­sen tai har­haan­joh­ta­van tie­don taik­ka lai­min­lyö­nyt antaa tie­don nii­tä kos­ke­vas­ta, asun­non käyt­töön tai arvoon vai­kut­ta­vas­ta seikasta.

Osta­ja ei saa vir­hee­nä vedo­ta seik­kaan, jos­ta hänen täy­tyy olet­taa tien­neen kaup­paa tehtäessä.

Jos osta­ja on ennen kau­pan­te­koa tar­kas­ta­nut asun­non tai ilman hyväk­syt­tä­vää syy­tä jät­tä­nyt käyt­tä­mät­tä myy­jän tar­joa­man tilai­suu­den asun­non tar­kas­ta­mi­seen, hän ei saa vir­hee­nä vedo­ta seik­kaan, joka hänen oli­si pitä­nyt havai­ta tarkastuksessa.

Osta­ja ei ilman myy­jän keho­tus­ta tai muu­ta eri­tyis­tä syy­tä ole vel­vol­li­nen tar­kis­ta­maan myy­jän asun­nos­ta anta­mien tie­to­jen paik­kan­sa­pi­tä­vyyt­tä eikä ulot­ta­maan asun­non tar­kas­tus­ta seik­koi­hin, joi­den tut­ki­mi­nen edel­lyt­tää eri­tyi­siä tek­nil­li­siä toi­men­pi­tei­tä tai mui­ta tavan­omai­ses­ta poik­kea­via toimenpiteitä.

Osta­jal­la on oikeus vir­het­tä vas­taa­vaan tai muu­ten vir­hee­seen näh­den mää­räl­tään koh­tuul­li­seen hin­nan­alen­nuk­seen. Osta­jal­la on oikeus saa­da hin­nan­alen­nuk­se­na palau­tet­ta­val­le kaup­pa­hin­nal­le kor­ko­lain 3 §:n 2 momen­tin mukais­ta kor­koa sii­tä päi­väs­tä lukien, jona myy­jä vas­taa­not­ti kauppahinnan.

Osta­jal­la on oikeus pur­kaa kaup­pa, jos vir­hees­tä aiheu­tuu hänel­le olen­nais­ta hait­taa eikä muu­ta seu­raa­mus­ta voi­da pitää kohtuullisena.

Osta­jal­la on oikeus kor­vauk­seen vahin­gos­ta, jon­ka hän kär­sii asun­non vir­heen vuok­si, jol­lei myy­jä osoi­ta, ettei vir­he joh­du huo­li­mat­to­muu­des­ta hänen puolellaan.

Usein asun­to-osak­kei­den kau­pas­sa myös yhtiön vel­voit­teet voi­vat kas­vaa suu­rem­mik­si, kuin mitä on ollut tie­dos­sa kaup­paa teh­täes­sä. Tämä tar­koit­taa käy­tän­nös­sä sitä, että yhtiö­vas­ti­ke kas­vaa mer­kit­tä­väs­ti sii­tä, mitä on ollut kaup­paa teh­täes­sä tie­dos­sa tai mihin on tul­lut varautua.

Kau­pan koh­tees­sa onkin talou­del­li­nen vir­he, jos:

1. myy­jä ennen kau­pan­te­koa on anta­nut osta­jal­le vir­heel­li­sen tai har­haan­joh­ta­van tie­don kysei­sen asun­non omis­ta­mi­seen tai käyt­töön liit­ty­vis­tä talou­del­li­sis­ta vel­voit­teis­ta tai vas­tuis­ta, kuten yhtiö­vas­tik­kees­ta tai myy­tä­vien osak­kei­den osal­le kuu­lu­vas­ta osuu­des­ta yhtiön vel­ko­ja, taik­ka asun­to­yh­tei­sön talou­del­li­ses­ta tilas­ta, ja anne­tun tie­don voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kauppaan;
2. myy­jä ennen kau­pan­te­koa on jät­tä­nyt anta­mat­ta osta­jal­le tie­don 1 koh­das­sa tar­koi­te­tus­ta sei­kas­ta, jos­ta hänen täy­tyy olet­taa tien­neen ja jos­ta osta­ja perus­tel­lus­ti saat­toi olet­taa saa­van­sa tie­don ottaen huo­mioon hänen mah­dol­li­suu­ten­sa saa­da kysei­nen seik­ka sel­vil­le tavan­omai­ses­sa kaup­paa edel­tä­väs­sä selo­no­tos­sa sekä muut sei­kat, ja lai­min­lyön­nin voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kaup­paan; taikka
3. asun­non omis­ta­mi­seen tai käyt­tä­mi­seen liit­ty­vät talou­del­li­set vel­voit­teet tai vas­tuut ovat asun­nos­sa tai kiin­teis­tön muis­sa osis­sa kau­pan­teon jäl­keen ilmen­neen odot­ta­mat­to­man vian tai puut­teen vuok­si osoit­tau­tu­neet mer­kit­tä­väs­ti suu­rem­mik­si kuin osta­jal­la on ollut perus­tel­tua aihet­ta edellyttää.

Sekä maa­kaa­ren salai­nen vir­he, että asun­to­kaup­pa­lain mukai­nen salai­nen talou­del­li­nen vir­he edel­lyt­tää kui­ten­kin sitä, että vir­heen mer­ki­tys on merkittävä.

Asunto-osakeyhtiöihin liittyvät riidat

Asun­to-osa­keyh­tiöi­hin liit­ty­vis­sä rii­dois­sa on kyse useim­mi­ten asun­to-osa­keyh­tiön tai osak­kaan kun­nos­sa­pi­to­vas­tuul­le kuu­lu­vien töi­den kulu­vas­tuus­ta tai yhtiö­vas­tik­keen alen­ta­mi­ses­ta tilan­tees­sa, jos­sa joku osa­kas on jo teh­nyt työn, jon­ka asun­to-osa­keyh­tiö päät­tää teet­tää muis­sa huo­neis­tois­sa. Usein rii­dan koh­tee­na voi olla myös yhtiön, hal­li­tuk­sen tai osak­kee­no­mis­ta­jan vahingonkorvausvastuu.

Asun­to-osa­keyh­tiös­sä kan­ta­va­na peri­aat­tee­na on yhden­ver­tai­suus­pe­ri­aa­te. Kaik­ki osak­keet tuot­ta­vat yhtiös­sä yhtä­läi­set oikeu­det, jol­lei yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä mää­rä­tä toi­sin. Yhtiö­ko­kous, hal­li­tus tai isän­nöit­si­jä ei saa teh­dä pää­tös­tä tai ryh­tyä muu­hun toi­men­pi­tee­seen, joka on omi­aan tuot­ta­maan osak­kee­no­mis­ta­jal­le tai muul­le epä­oi­keu­tet­tua etua yhtiön tai toi­sen osak­kee­no­mis­ta­jan kustannuksella.

Asun­to-osa­keyh­tiös­sä kun­nos­sa­pi­to jae­taan yhtiön ja osak­kee­no­mis­ta­jan kes­ken lain sää­tä­mäl­lä taval­la, ellei yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä ole toi­sin määrätty.

Yhtiö vas­taa kun­nos­sa­pi­dos­ta sil­tä osin kuin se ei kuu­lu osak­kee­no­mis­ta­jal­le. Yhtiön on pidet­tä­vä kun­nos­sa osa­ke­huo­neis­to­jen raken­teet ja eris­teet. Yhtiö on lisäk­si vel­vol­li­nen pitä­mään kun­nos­sa lämmitys‑, sähkö‑, tiedonsiirto‑, kaasu‑, vesi‑, viemäri‑, ilman­vaih­to- ja muut sen kal­tai­set perus-jär­jes­tel­mät. Yhtiö ei kui­ten­kaan vas­taa osa­ke­huo­neis­tois­sa ole­vis­ta altais­ta. Yhtiön on kor­jat­ta­va ne osa­ke­huo­neis­to­jen sisä­osat, jot­ka vahin­goit­tu­vat raken­teen tai yhtiön kun­nos­sa­pi­to­vas­tuul­le kuu­lu­van raken­nuk­sen muun osan vian tai sen kor­jaa­mi­sen vuoksi.
Osak­kee­no­mis­ta­jan on pidet­tä­vä kun­nos­sa osa­ke­huo­neis­ton­sa sisä­osat. Osak­kee­no­mis­ta­jan on hoi­det­ta­va osa­ke­huo­neis­toan­sa huo­lel­li­ses­ti ja toteu­tet­ta­va kun­nos­sa­pi­to­työn­sä siten, että yhtiön vas­tuul­la ole­vat kiin­teis­tön, raken­nuk­sen tai huo­neis­ton osat eivät rik­kou­du. Osak­kee­no­mis­ta­ja ei kui­ten­kaan ole vas­tuus­sa tavan­omai­ses­ta kulu­mi­ses­ta, joka aiheu­tuu tilo­jen käyt­tä­mi­ses­tä nii­den käyt­tö­tar­koi­tuk­sen mukaisesti.

Yhtiö voi teet­tää kun­nos­sa­pi­to­työn osak­kee­no­mis­ta­jan kus­tan­nuk­sel­la, jos osak­kee­no­mis­ta­ja lai­min­lyö lakiin tai yhtiö­jär­jes­tyk­seen perus­tu­van kun­nos­sa­pi­to­vel­vol­li­suu­ten­sa ja lai­min­lyön­nis­tä voi aiheu­tua hait­taa yhtiöl­le tai toi­sel­le osakkeenomistajalle.

Osak­kee­no­mis­ta­ja voi teet­tää osa­ke­huo­neis­tos­saan yhtiön kus­tan­nuk­sel­la sel­lai­sen yhtiön vas­tuul­la ole­van kii­reel­li­sen kun­nos­sa­pi­to­työn, joka on tar­peen lisä­va­hin­gon vält­tä­mi­sek­si. Lisäk­si osak­kee­no­mis­ta­ja voi teet­tää kun­nos­sa­pi­to­työn, jon­ka teke­mät­tä jät­tä­mi­ses­tä aiheu­tuu osak­kee­no­mis­ta­jal­le vähäis­tä suu­rem­paa hait­taa ja jon­ka suh­teen yhtiö ei ole kir­jal­li­sen huo­mau­tuk­sen saa­tu­aan vii­vy­tyk­set­tä ryh­ty­nyt riit­tä­viin toi­miin. Riit­tä­vyyt­tä arvioi­taes­sa ote­taan huo­mioon työn laa­tu, osak­kaal­le aiheu­tu­va hait­ta ja muut olosuhteet.

Kun­nos­sa­pi­to­työs­tä vas­tuus­sa ole­van yhtiön tai osak­kee­no­mis­ta­jan on kor­vat­ta­va työn teet­tä­mi­ses­tä aiheu­tu­neet tar­peel­li­set ja koh­tuul­li­set kulut. Siten yhtiö voi vaa­tia osak­kee­no­mis­ta­jal­ta jäl­ki­kä­teen kus­tan­nuk­sia tai osak­kee­no­mis­ta­ja yhtiöl­tä, mikä­li tämä ei ole nii­tä vapaa­eh­toi­ses­ti maksanut.

Asun­to-osa­keyh­tiö­lain 6 luvun 32 §:n 1 momen­tin mukaan yhtiö­ko­kous päät­tää osak­kee­no­mis­ta­jal­ta perit­tä­vän yhtiö­vas­tik­keen alen­ta­mi­ses­ta, jos osak­kee­no­mis­ta­jan huo­neis­tos­sa teh­ty työ vähen­tää yhtiöl­le aiheu­tu­nei­ta kus­tan­nuk­sia. Tämä pää­tös on teh­tä­vä kaik­kien nii­den huo­neis­to­jen osal­ta, joi­den yhtiö­vas­ti­ket­ta alen­ne­taan. Pää­tök­set on teh­tä­vä asun­to-osa­keyh­tiö­lain 1 luvun 10 §:n yhden­ver­tai­suus­pe­ri­aat­teen mukaisesti.
Yhtiö­vas­ti­kea­len­nus­ta las­ket­taes­sa ote­taan huo­mioon yhtiöl­le tule­va sääs­tö ja osak­kee­no­mis­ta­jan vas­ti­ke­pe­rus­teen mukai­nen mak­su­vel­vol­li­suus. Alen­nuk­sen enim­mäis­mää­rä on näis­tä pienempi.
Kos­ka yhtiön vel­vol­li­suus alen­taa vas­tik­keen­mak­su­vel­vol­li­suut­ta mää­räy­tyy yhtiöl­le koi­tu­van sääs­tön perus­teel­la, mer­ki­tys­tä ei ole sil­lä, pal­jon­ko osak­kee­no­mis­ta­jan huo­neis­tos­sa teh­ty työ on tul­lut osak­kee­no­mis­ta­jal­le maksamaan.
Asun­to-osa­keyh­tiö­lain 23 luvun 4 §:n mukaan moi­te­kan­teen joh­dos­ta annet­ta­vas­sa tuo­mios­sa pää­tös voi­daan kan­ta­jan vaa­ti­muk­ses­ta julis­taa päte­mät­tö­mäk­si tai sitä voi­daan muuttaa